2015年已經(jīng)到來，房市的故事仍在繼續(xù)。去年，有的房企逆市飛揚，有的房企快速滑落，多數(shù)房企銷售額增幅下降。但最深刻的變化還不是業(yè)績分化，而是市場供需結(jié)構(gòu)的快速變化，這恰是關注銷售排行榜后最應關注的。

梯級格局未變

每年初，幾個銷售排行榜著實很吸引眼球。與往年一樣，今年的排行榜也存在數(shù)據(jù)和名次打架的情況。據(jù)統(tǒng)計，TOP50排名中，銷售額一致的僅有1家，名次一致的有5家；百億房企中，名次一致的有11家，而且家數(shù)有76和80家之別。例如綠地集團的房地產(chǎn)業(yè)務銷售額，排行榜數(shù)據(jù)有2080.2億元、2410億元和2403億元，而綠地集團元旦當日公告的銷售額是2408億元，排名行業(yè)第一。常識告訴我們，如果銷售額數(shù)據(jù)不準確，而且在國家統(tǒng)計局發(fā)布全國商品房銷售額之前，在不知道“分母”的情況下，TOP10、TOP100的市場占有率數(shù)據(jù)肯定不準確。

本系列文章的后續(xù)文章中，我們將基于國家統(tǒng)計局和企業(yè)發(fā)布的官方數(shù)據(jù)，計算并發(fā)布準確的銷售額排名和市場占有率數(shù)據(jù)，因此我們“地產(chǎn)全真派，數(shù)據(jù)偏執(zhí)狂”的風格絕不會改變。

去年的“房企業(yè)績研評”是14篇文章，2015年計劃15篇，從1月12日到5月11日，基本是每周一篇。15篇文章，15個深度專題，一定把房企2014全年及2015年一季度業(yè)績分析個底兒朝天。本篇專題是銷售額。

銷售額，這個被房企魂牽夢繞的數(shù)據(jù)，確實需要深入解析。

拋開具體金額和排名，綜合幾個排行榜數(shù)據(jù)，按銷售量級劃分，2014年房企銷售額可劃分為6個梯級，這與2013年6個梯級的基本格局沒有變化。

不僅如此，事實上，除了第一、第二梯隊的差距明顯拉大外，其他各梯級之間的差距也沒有太大變化。

計算結(jié)果顯示，第一梯隊的第一名的銷售額幾乎是第七名（中海地產(chǎn)）的兩倍。盡管如此，中海地產(chǎn)的銷售額竟比第二梯隊頭名——華潤或世茂（榜單名次不一，下同）高出約500億元，而2013年相差300億元左右。這不僅是因為第一梯隊企業(yè)銷售額增長率較高（中海地產(chǎn)除外），而且基數(shù)較大。即使是同等增長率，差距也會越拉越大。

2014年，300億~1000億元的第二梯隊企業(yè)數(shù)量是11或12家（榜單數(shù)據(jù)不一），而2013年是14家。除了華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、富力、招商、金地、龍湖、遠洋、華夏幸福、雅居樂外，2013年一度進入第二梯隊的中建地產(chǎn)、中鐵置業(yè)、世紀金源，去年又回到第三梯隊，說明增長乏力，業(yè)績穩(wěn)健性欠佳。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，去年TOP20房企的銷售金額門檻比上年下降了12%，TOP50企業(yè)的門檻比上年小幅上升了3億元。這說明，二、三梯隊之間分化趨勢在縮小。如果不考慮三倍的級差設定原則，甚至300億這個分級線顯得很不公平。事實上，銷售額250億~300億元的企業(yè)有6家，其中包括金科、榮盛、中鐵建等。

百億房企中，去掉第一、第二梯隊，其余的60家左右都在第三梯隊之列。限于篇幅，不再展開分析第四至第六梯隊的級差和家數(shù)?？傮w而言，第二至第六梯隊之間，梯級分化并不明顯；梯級越低，群體企業(yè)數(shù)量越多。根據(jù)我們對房企業(yè)績的監(jiān)測，30億元以上規(guī)模性房企的數(shù)量，全國有250家左右。據(jù)了解，為了成為百億或百強企業(yè)，百強房企中確實存在虛報銷售業(yè)績的情況。根據(jù)我們所掌握的信息，2014年百億房企家數(shù)可能是75家。這也意味著，排名靠后的企業(yè)，只要銷售額增加些，就會甩掉很多家企業(yè)。因此說，榜單名次上升很難，也很容易。這意味著，也是我們經(jīng)常說的，后面的企業(yè)要實現(xiàn)趕超，必須速度更快。

榜單不一的原因

為什么各家排行榜的銷售額數(shù)據(jù)及排名不一樣？這并不能責怪排名機構(gòu)，因為銷售額數(shù)據(jù)看似簡單，實則幾乎無法準確統(tǒng)計。原因很復雜，簡單來說主要有五個原因。

1.指標統(tǒng)計口徑不一樣。多數(shù)企業(yè)統(tǒng)計的是合同銷售額，有些企業(yè)卻是協(xié)議銷售額（已簽認購書但未簽正式合同）。

2.統(tǒng)計范圍也不一樣。有的企業(yè)是單獨發(fā)布（例如保利地產(chǎn)和保利置業(yè)），有的則是合并發(fā)布（例如中國建筑）；有的企業(yè)是并表范圍內(nèi)的銷售額，有的企業(yè)把由公司代建代管、但歸屬集團的項目銷售額也算進來了。有些合作項目，合作方重復計算銷售額的現(xiàn)象也比較普遍。

3.混亂是因為會計準則沒要求，證監(jiān)會[微博]、交易所也沒要求，所以銷售額可不經(jīng)審計就能發(fā)布——企業(yè)無需對銷售額的準確性承擔法律責任。逐家翻閱2013年上市房企年報發(fā)現(xiàn)，滬深A股年報中超過30%的企業(yè)不在年報中披露銷售額數(shù)據(jù)。至于民間機構(gòu)是如何在企業(yè)發(fā)布業(yè)績快報和年報前收集到各家銷售額數(shù)據(jù)的，不得而知，但收集、發(fā)布也是一大行業(yè)貢獻，其不對也不應對數(shù)據(jù)準確性負法律責任。

4.未上市或未全部上市的公司，其銷售額到底是多少，可能只有企業(yè)內(nèi)部少數(shù)人知道，外人難以得知，基本是企業(yè)報多少就是多少。

5.銷售額是可以內(nèi)部調(diào)整的。比如，某個項目的年內(nèi)實際銷售額是10億元，但為了使企業(yè)銷售業(yè)績增長曲線更優(yōu)美，可能只統(tǒng)計7億元，而將3億元轉(zhuǎn)移到下一年（這在業(yè)內(nèi)稱為“藏業(yè)績”）。下一年，如果實際銷售額還是10億元，統(tǒng)計銷售額則為13億元。正因為有這種情況，所以企業(yè)的統(tǒng)計銷售額與網(wǎng)簽銷售額不盡一致，政府統(tǒng)計機關發(fā)布的商品房銷售額與企業(yè)的實際銷售額也不一致。

所以，對銷售額排名不必太當回事兒。僅就銷售額指標而言，有些企業(yè)在制定戰(zhàn)略目標時，其中有幾年后確保會力爭進入前多少名的目標。其實各家企業(yè)都在動態(tài)發(fā)展中，每年名次都會發(fā)生很大變化，因此與其關注名次，不如回歸到關注本企業(yè)未來幾年的銷售額及復合增長率、累計銷售額、銷售利潤率等。

雖然不必對銷售額排名太當回事兒，但對銷售額高低不能不當回事兒，因為銷售額畢竟是個先導指標，其高低直接決定了回款額多少——盡管回款率高低相差較大，也決定了隨后一兩年的銷售收入和凈利潤高低，還與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨去化率等指標直接相關。某種程度上說，沒有銷售額就沒有其它。當然，也不能把銷售額放大到只有銷售額，而輕視其他指標的“變態(tài)”程度。

因此建議，與其關注銷售額排名，還不如更多地關注各家銷售額是怎么賣出來的，即銷售額的衍生指標，包括銷售額增長率及波動性、存貨去化率、單城市和單項目平均產(chǎn)能、銷售額構(gòu)成及結(jié)構(gòu)占比等。

百億房企變換率達31%

先看百億房企的變化。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2013年百億房企有71家，去年是80家。對比后發(fā)現(xiàn)，連續(xù)兩年都超過百億的有61家。也就是說，去年有10家跌出百億房企之列，其中包括中信、魯能、合生創(chuàng)展等；同時有19家晉級，其中包括協(xié)信、中糧、時代地產(chǎn)等.也就是說，去年的百億房企中有31%的企業(yè)是新面孔。

基于中指院2013和去年的百億房企榜單數(shù)據(jù)，并對截至1月8日已發(fā)布業(yè)績快報的企業(yè)進行數(shù)據(jù)更新后，我們計算出了其中61家百億房企的銷售額增長率。其中，增速超過40%的企業(yè)有三家，分別是中建東孚、越秀地產(chǎn)和綠地集團；增速20%~40%之間的有11家，其中萬科公告的銷售額是2151.3億元，同比增長25.9%；雖在百億之列，但同比負增長的企業(yè)有13家，其中包括金融街、華僑城、中鐵置業(yè)等。

連續(xù)兩年進入百億房企之列的61家企業(yè)中，有46家有過去兩年的銷售額增長率數(shù)據(jù)。進一步對比發(fā)現(xiàn)，46家企業(yè)中，去年有80.4%的企業(yè)銷售額增速下降。其中下降15個百分點以上的有28家，下降15個百分點以內(nèi)的有9家。

最后再簡單說說上市房企的銷售額與年末市值。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，同在2014年銷售額百強和年末市值百強名單中的上市房企有33家。33家企業(yè)中，市值高于銷售額的有9家，僅占27%；市值不及銷售額一半的，高達11家，其中包括恒大、綠城、融創(chuàng)、雅居樂等。

某種程度上，市值反映了資本市場對企業(yè)的認可預期。之所以提及該問題，想說的是，房企除了關注銷售額，還要關注并加強市值管理。畢竟，相當于銷售額，股東更關心利潤率、ROE等效益類指標。

為什么在同一市場環(huán)境下，企業(yè)銷售額有的增速快，有的增速慢，還有的負增長？為什么在銷售額接近的情況下，有的企業(yè)市值高，有的市值低？其實不僅是銷售額和市值，其他指標也呈現(xiàn)出非常明顯的分化趨勢。系列2文章，我們重點分析房企銷售額其他幾個衍生指標，以及導致銷售業(yè)績分化的主要原因，系列3文章就房企如何制定2015年銷售目標，如何做好業(yè)績曲線規(guī)劃做詳細解析。

（作者系蘭德咨詢總裁）