總高632米、121層的上海中心將在今年年底竣工。上海中心告訴記者，目前主要進(jìn)行塔冠、內(nèi)部裝修、機(jī)電和裙房工程的施工，建筑安裝成本投入約100億元人民幣，上海中心計(jì)劃于2014年年底基本土建竣工，2015年年中投入運(yùn)營(yíng)。

超高層地標(biāo)如何招租?記者帶著這個(gè)問(wèn)題，采訪了上海中心的團(tuán)隊(duì)及其聯(lián)合租賃代理機(jī)構(gòu)—世邦魏理仕和仲量聯(lián)行。

全球超高層建筑一半在中國(guó)

全球一半的超高層建筑在中國(guó)。世界上最高的10個(gè)樓，一半在中國(guó)。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年5月底，已落成超高層建筑中，中國(guó)最多，有25棟，比排名第二的美國(guó)多出11棟。在建(已施工)的超高層建筑中，中國(guó)有78棟，世界上其他所有國(guó)家之和僅47棟。

中國(guó)天際線最高的城市為香港、上海、廣州、深圳、南京。世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部中國(guó)區(qū)董事杜日生指出，中國(guó)的超高層大致在300至450米，中東的超高層都是高出了800至1000米。

各國(guó)對(duì)超高層建筑的定義不盡相同。中國(guó)國(guó)標(biāo)標(biāo)明建筑物超過(guò)100米就可算是高層建筑?？墒?，中國(guó)香港以及英國(guó)、澳大利亞等都是停留在25-30米之間，因?yàn)榈胤椒煞ㄒ?guī)還沒(méi)有跟上高樓的發(fā)展速度，比如香港的消防條例還是沿用100年前的標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)目前公信力最高的世界高層都市建筑學(xué)會(huì)(CTBUH)的定義，垂直高度超過(guò)或等于300米的建筑就是超高層建筑。杜日生解釋，因?yàn)閺拇怪边\(yùn)輸策略考慮，95%的超300米建筑都會(huì)有轉(zhuǎn)換層(就是你要上到頂樓，肯定中間至少要換乘一部電梯)。比如廣州利通廣場(chǎng)，高303米，在47層就有一個(gè)轉(zhuǎn)換層。

300米以上的超高層，上?？偣灿?幢，其中在浦西有2幢，分別是還在建設(shè)中的白玉蘭廣場(chǎng)以及落成的上海世茂國(guó)際廣場(chǎng);在浦東的3幢都位于赫赫有名的陸家嘴，即環(huán)球金融中心、金茂大廈和上海中心。

有意思的是，中國(guó)的超高層建筑清一色的是寫(xiě)字樓加酒店，鮮少有住宅。反觀中東的超高層，大多是豪宅。一位國(guó)企開(kāi)發(fā)商稱，“我們也想蓋個(gè)超高大平層復(fù)式精裝公寓，可政府沒(méi)批這樣的地。”

同樣的，中國(guó)的超高層建筑涉及大宗交易買賣的也不多，因?yàn)榇蟛糠值某邔佣荚趪?guó)企開(kāi)發(fā)商手里，出于形象和品牌考慮，他們更愿意持有。

只有20%的超高層有LEED綠色認(rèn)證

超高層的投入成本高，怎么省錢是一個(gè)大課題。

睿意德寫(xiě)字樓部高級(jí)助理董事陳曦表示，研究發(fā)現(xiàn)，迄今為止超高層寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)成本和后期維護(hù)成本的比值大概在1比3，比如上海金茂大廈一天的維護(hù)成本就要100萬(wàn)元。

杜日生表示，成本最貴的就是能耗，占到30%，而100元的能耗費(fèi)大概有30元會(huì)用在空調(diào)，其次則為電梯及照明用途上。第二貴的就是人，不過(guò)大家都是超甲級(jí)，超高層和其他超甲級(jí)的物業(yè)管理人員開(kāi)出的工資也差不多的。

物業(yè)管理費(fèi)占租金的成本是多少?杜日生表示，現(xiàn)在超高層建筑的物業(yè)管理費(fèi)在25至50元/平方米/月，租金是250元至300元/平方米/月。

早報(bào)記者了解到，超高層的建筑成本在2萬(wàn)元/平方米，省錢只能在能耗上下功夫了，這也是為什么現(xiàn)在的超高層爭(zhēng)先恐后搞LEED綠色認(rèn)證。

超高層綠色建筑的比例會(huì)越來(lái)越高。鄺信堯表示，目前中國(guó)大概只有20%的超高層建筑有拿到LEED綠色認(rèn)證，LEED是最近5年才開(kāi)始在中國(guó)普及，以后LEED認(rèn)證的樓會(huì)越來(lái)越多，比如上海中心就拿到了綠色三星及LEED金級(jí)別的預(yù)認(rèn)證。

記者了解到，太保收購(gòu)上海世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)以后，就花錢下功夫在綠色上面，租金前后對(duì)比漲了5%，出租率從80%升至98%。相比同類辦公樓，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)整體能耗減少25%，用水量減少48%，溫室氣體排放減少6690噸。

但下足100%功夫搞綠色同樣水土不服，比如零能耗大樓在中國(guó)就是個(gè)賠錢買賣。以光伏太陽(yáng)能發(fā)電舉例，一天的發(fā)電量寫(xiě)字樓本身用不完的話，只能返還給國(guó)家電網(wǎng)，不能直接供給周圍建筑，這樣算下來(lái)每度電要虧6毛錢，開(kāi)發(fā)商不愿這樣做。所以某超高層只設(shè)計(jì)30%采用光伏發(fā)電，自用還不夠但能確保發(fā)電量不浪費(fèi)。

高層租金取決于運(yùn)營(yíng) 偏愛(ài)租給“金融總部”

物以稀為貴。超高層寫(xiě)字樓的租金也是高高在上的嗎?

睿意德調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，超高層辦公樓的租金回報(bào)高于周邊項(xiàng)目。目前，香港國(guó)際金融中心(IFC)的租金達(dá)到59元/平方米/天，相比核心商圈的香港中環(huán)，租金高出55%;上海和紐約的超高層建筑相對(duì)于所處商圈的租金，則高出17%。睿意德對(duì)超高層的定義是250米以上的建筑。

不過(guò)，商業(yè)最重要的不是蓋房子而是運(yùn)營(yíng)，租金高低完全取決于團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力。

二三線城市超高層散售越來(lái)越多。睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，西安市超過(guò)97%以上的項(xiàng)目為銷售型產(chǎn)品，其中自用客戶與投資客占比為6:4，部分超高層項(xiàng)目達(dá)到7:3的比例。

世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部中國(guó)區(qū)高級(jí)經(jīng)理鄺信堯表示，一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓較多，超高層可能只占整個(gè)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓體量的5%-15%。反觀一些二線城市，一棟超高層建筑的體量就可能是整個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的30%-50%，體量決定話語(yǔ)權(quán)。

中國(guó)的超高層，不是有錢就能租，金融總部才是超高層的偏愛(ài)。睿意德的數(shù)據(jù)顯示，在針對(duì)紐約、上海、香港等城市的超高層辦公樓租戶背景分析中，金融與專業(yè)服務(wù)業(yè)租用了超高層辦公樓約80%的面積，為主力租戶。

上海中心“意向租戶很多”

陸家嘴就是玩金融的地方，作為陸家嘴乃至全國(guó)最高的樓，上海中心自然要把金融玩到極致。

上海中心對(duì)記者表示，目前意向租戶很多，主要分布在金融、保險(xiǎn)(放心保)、高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)，“這和我們的定位非常吻合。不過(guò)租賃許可證還在申請(qǐng)，所以還沒(méi)有正式簽約。”

一位寫(xiě)字樓市場(chǎng)人士分析稱，“比起租金，上海中心更關(guān)注的是企業(yè)本身，如果是國(guó)際知名金融總部愿意搬過(guò)來(lái)，租金議價(jià)空間好談。”

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表負(fù)責(zé)人林天春表示，現(xiàn)階段，他們洽談的目標(biāo)公司主要為國(guó)際知名的銀行、金融機(jī)構(gòu)、商務(wù)中心、制造業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)、建筑師事務(wù)所等。

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理顧東尼表示，上海中心的主要招租目標(biāo)也是金融、保險(xiǎn)、信托私募、專業(yè)服務(wù)相關(guān)的企業(yè)以及行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的總部，同時(shí)非常重要的一點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)跨國(guó)企業(yè)和中國(guó)企業(yè)均衡這一目標(biāo)。

上海中心的放租也是分期進(jìn)行，循序漸進(jìn)。

記者發(fā)現(xiàn)，上海中心有22萬(wàn)平方米的辦公樓，但這次對(duì)外先放出來(lái)16萬(wàn)平方米。

寫(xiě)字樓的業(yè)主通常都會(huì)預(yù)留一小部分面積用于調(diào)整，最后預(yù)留的面積也通常租金最高。以上海國(guó)金中心二期為例，最近成交的一單金融租戶的租金高達(dá)18元/平方米/天。

上海中心的創(chuàng)意：空中大堂商業(yè)

上海中心是美國(guó)LEED金級(jí)預(yù)認(rèn)證的超高層建筑，這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)。

上海中心的設(shè)計(jì)很巧妙，比如每15層就有一個(gè)避難層。主塔樓共分9個(gè)區(qū)，1區(qū)(1至7層)為商業(yè)及會(huì)議中心，2至6區(qū)(8至81層)為智能化甲級(jí)辦公樓，7至8區(qū)(84至115層)為超五星級(jí)酒店，9區(qū)(118至121層)為觀光層。其中7、21、36、51、67、83、100、117為設(shè)備兼避難層，地下三至五層為地下停車庫(kù)。

更值得一提的是，上海中心有5個(gè)空中大堂，其實(shí)就是轉(zhuǎn)換層，都會(huì)做零售。“空中大堂商業(yè)”是中國(guó)超高層建筑中的一個(gè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新，把過(guò)去總是集中的商業(yè)打散，這樣白領(lǐng)不用從100層下到1層吃飯了，而是下到離得最近的空中大堂即可。

但這樣的設(shè)計(jì)需要強(qiáng)大的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)支持，比如貨物的運(yùn)輸、對(duì)人流的控制、安保等細(xì)節(jié)待斟酌。