對(duì)商業(yè)建筑進(jìn)行深度節(jié)能改造是否具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值？許多投資者都忽略了深度改造除節(jié)約能源成本之外的價(jià)值，但他們的資產(chǎn)經(jīng)理現(xiàn)在能夠通過更完整的計(jì)算方法了解到深度改造更全面的價(jià)值了。落基山研究所和國際資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)（IREM）聯(lián)合推出一系列網(wǎng)絡(luò)課程于2015年7月首次上線，名為《深度節(jié)能改造價(jià)值分析與展示系列課程》。該課程除了介紹能源節(jié)約以外，還包括計(jì)算和展示潛在深度節(jié)能改造給建筑物帶來的更多價(jià)值所需的分析技巧。該課程是在落基山研究所《如何計(jì)算和展示深度節(jié)能改造價(jià)值：投資者指南》（以下簡(jiǎn)稱《投資者指南》）的基礎(chǔ)上開發(fā)的，現(xiàn)已向國際資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)超過18000名資產(chǎn)經(jīng)理會(huì)員和大眾公開。

DouglasMiller（落基山研究所高級(jí)咨詢師，《投資者指南》合著者之一）認(rèn)為，與改造前水平相比，深度節(jié)能改造運(yùn)用綜合能效手段將能源消耗量降低30%甚至更多。深度節(jié)能改造也能夠帶來其它非能源方面的效益，然而“很多組織尚未將這些指標(biāo)作為其決策依據(jù)。”能源成本節(jié)約幾乎被視為能效和可持續(xù)性改造唯一的投資回報(bào)，并且必須達(dá)到30%或更高的回報(bào)率時(shí)才會(huì)被認(rèn)為具有投資價(jià)值。落基山研究所建筑部門項(xiàng)目經(jīng)理，《投資者指南》合著者之一MichaelBendewald表示：“深度節(jié)能改造僅憑借能源成本節(jié)約這一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)很難實(shí)現(xiàn)如此高的金融回報(bào)。”

能效和可持續(xù)性以外的價(jià)值

然而，深度節(jié)能改造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單純能源節(jié)約的收益。Bendewald說：高能效建筑物使用更少能源且運(yùn)營成本更低，而運(yùn)營成本低的建筑物能夠提高租賃收入和銷售價(jià)格。”后者雖然很少被人們意識(shí)到，但蘊(yùn)藏著更大價(jià)值，即因建筑低能源成本帶來的租戶滿意度提升等其它價(jià)值。Miller表示：“除了能源賬單降低以外，可持續(xù)型建筑物（主要是高能效建筑）還能夠?yàn)榻ㄖ褂谜?、業(yè)主以及投資者帶來更多價(jià)值，這才是關(guān)鍵所在。”

《投資者指南》探索了深度節(jié)能改造能夠?yàn)橥顿Y者帶來的四項(xiàng)附加價(jià)值，包括提高房產(chǎn)出售價(jià)格、提高房租、降低非能源運(yùn)行成本，以及當(dāng)與其它必要改造工程同時(shí)進(jìn)行時(shí)，還能夠降低開發(fā)成本。而在深度改造過程中，能夠?qū)⑦@四項(xiàng)價(jià)值最大化呈現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)分析，被視為第五項(xiàng)附件價(jià)值。Miller解釋說：“當(dāng)我們提到‘附加價(jià)值’時(shí)，并不是僅指一項(xiàng)諸如碳減排或者公共健康等傳統(tǒng)的外部指標(biāo)，而是關(guān)于如何提高房租、提高房產(chǎn)售價(jià)或如何提高建筑利用效率等項(xiàng)目。”換言之，這些價(jià)值能夠直接影響公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但在計(jì)算中卻常常被忽略。

那么如何讓公眾了解這些被忽略的價(jià)值？Miller指出，《投資者指南》“所提供的研究證明了這些附加價(jià)值的存在，并舉例說明了那些在市場(chǎng)上會(huì)被考慮的價(jià)值要素。”

但僅憑這份報(bào)告還不足以推動(dòng)美國整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革，這也是國際資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)推出該系列課程的原因。國際資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)會(huì)員所管理的房產(chǎn)總面積達(dá)130億平方英尺，總計(jì)價(jià)值高達(dá)8000億美元。要為美國打造一個(gè)低碳未來，Bendewald表示“提高已建建筑能效是其中的關(guān)鍵。”國際資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)經(jīng)常為其會(huì)員提供教育培訓(xùn)。Bendewald說：“他們提供了許多高質(zhì)量的教學(xué)內(nèi)容。并且有能力將我們的研究內(nèi)容和先進(jìn)理念整理為教學(xué)課程。”

逐步發(fā)現(xiàn)價(jià)值

落基山研究所建筑部門常務(wù)董事IainCampbell說：“該課程對(duì)深度節(jié)能改造帶來的多重價(jià)值流進(jìn)行了廣泛研究，并將其整理為一套實(shí)用指南，能夠幫助投資者做出更明智的決策。”從根本上講，該網(wǎng)絡(luò)課程展示了如何量化并證明深度節(jié)能改造項(xiàng)目的潛在價(jià)值。國際資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)可持續(xù)發(fā)展計(jì)劃經(jīng)理ToddFeist表示：“我們希望房地產(chǎn)投資者具備足夠的分析能力來評(píng)估這類項(xiàng)目，并了解如何通過改造提高房產(chǎn)價(jià)值。”他認(rèn)為落基山研究所撰寫的《投資者指南》和國際資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)的會(huì)員制“能夠完美結(jié)合?？雌饋硭麄円呀?jīng)將所有內(nèi)容整合展示給了會(huì)員。”該課程為房地產(chǎn)從業(yè)者們展示了如何逐步評(píng)估項(xiàng)目價(jià)值。

深度節(jié)能改造大部分附加價(jià)值，來自于對(duì)能效表現(xiàn)要求越來越高的各項(xiàng)法規(guī)以及Miller所提到的在許多市場(chǎng)中“人們?cè)敢饣ǜ噱X購買更高質(zhì)量房產(chǎn)”的事實(shí)。這些因素在各地表現(xiàn)各不相同。Feist認(rèn)為：“可持續(xù)性具有非常特定的市場(chǎng)特殊性，尤其是所能夠獲取的財(cái)務(wù)收益。但投資者和租戶們對(duì)房屋的可持續(xù)性和能效不斷提高的重視程度和要求，確實(shí)正在常態(tài)化。”此外，F(xiàn)eist還表示：“市場(chǎng)變化很快，法規(guī)的時(shí)效性也很短暫。”他表示，房產(chǎn)經(jīng)理“可能突然就會(huì)收到一封來自租戶的郵件，詢問建筑中究竟使用了哪些可持續(xù)性節(jié)能技術(shù)。”

因?yàn)榈胤椒慨a(chǎn)買家和租戶對(duì)可持續(xù)性重視程度不同，所以第一步應(yīng)該是市場(chǎng)調(diào)查。Feist認(rèn)為：“落基山研究所描述的以及該課程提供的深度節(jié)能改造方法論為評(píng)估投資者和租戶需求提供了一套可靠且可重復(fù)運(yùn)用的框架。一旦進(jìn)行了定量分析即對(duì)所在市場(chǎng)深度節(jié)能改造項(xiàng)目和可持續(xù)性范疇的初步分析，便能夠繼續(xù)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的五個(gè)附加價(jià)值項(xiàng)進(jìn)行進(jìn)一步分析。”

對(duì)于任何想要投資建筑能效的開發(fā)商而言，找到這些價(jià)值要素是最關(guān)鍵的。Miller認(rèn)為這些課程教會(huì)房產(chǎn)經(jīng)理這樣說：“這能夠降低建筑物的風(fēng)險(xiǎn)、我們因此能夠提高房租或我們會(huì)減少辦公室的閑置時(shí)間。”而最后一步，F(xiàn)eist說道：“將是深度節(jié)能改造價(jià)值報(bào)告，向你的決策者和利益相關(guān)方展示深度節(jié)能改造項(xiàng)目的潛在價(jià)值。”

投資者的工具箱

關(guān)于深度節(jié)能改造價(jià)值方法論，由三部循序漸進(jìn)的詳盡課程組成，這三部課程也已全部上線。Bendewald解釋說：“第一部課程總體介紹了如何從建筑深度節(jié)能改造或超高能效方面了解整體價(jià)值定位的一些話題。第二部課程對(duì)計(jì)算方法以及如何構(gòu)建商業(yè)案例方面進(jìn)行了解答。”

最后，Bendewald表示：“第三部課程是專門面向資產(chǎn)經(jīng)理而設(shè)計(jì)的。因?yàn)樗麄兪钦麄€(gè)資產(chǎn)配置層面的操作者，所以第三部課程包括了能夠?qū)⑦@些不同價(jià)值納入資產(chǎn)配置過程的一套工具。”Feist補(bǔ)充道：“它能夠通過運(yùn)用數(shù)據(jù)表格工具向?qū)W生展示了現(xiàn)金流量折價(jià)分析，讓學(xué)生了解了深度節(jié)能改造項(xiàng)目將如何影響房地產(chǎn)資產(chǎn)的凈現(xiàn)值。”

這些課程滿足了國際資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)的一個(gè)核心需求。Feist解釋說：“如果你從事于房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)并負(fù)責(zé)客戶溝通，你的職責(zé)就是盡一切可能增加客戶的資產(chǎn)價(jià)值。那么可持續(xù)性以及深度節(jié)能改造就將成為你滿足客戶需求工具箱里的又一利器。”Bendewald補(bǔ)充道“如果你能夠降低成本并維持收益，這就意味著你能夠直接改善該建筑的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。”

對(duì)于落基山研究所來說，Miller認(rèn)為最關(guān)鍵的是這些課程“能夠幫助人們了解投資可持續(xù)建筑物的附加價(jià)值。”這些價(jià)值“很大程度上都被決策者忽略。因此，如果人們能夠更好地了解這些價(jià)值，對(duì)可持續(xù)建筑的投資就將大幅增加。”當(dāng)投資者決定進(jìn)行深度節(jié)能改造時(shí)，Miller認(rèn)為“所帶來的能源節(jié)約將直接體現(xiàn)在碳排放降低上。”

對(duì)于國際資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)會(huì)員，這些課程同樣重要。因?yàn)闊o論處于哪個(gè)市場(chǎng)，他們都能夠從中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。Feist說：“深度節(jié)能改造方法論會(huì)讓你更徹底地了解可持續(xù)性和建筑能效改善，并掌握在任何市場(chǎng)中都具備價(jià)值的分析技巧。”Campbell也強(qiáng)調(diào)說：“了解這些信息，對(duì)從業(yè)者非常重要。”對(duì)于已經(jīng)開始的課程，Miller非常高興：“我認(rèn)為這些課程非常有幫助，因?yàn)樗鼈冋故玖巳绾瓮怀錾疃裙?jié)能改造的效果并與投資者產(chǎn)生共鳴。”