1月17日，國家統(tǒng)計局公布2022年經(jīng)濟(jì)“成績單”。2022年國民經(jīng)濟(jì)頂住壓力再上新臺階，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值1210207億元，按不變價格計算，比上年增長3.0%。然而，2022年中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常的調(diào)整，如何看待中國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的變化以及后續(xù)的發(fā)展。當(dāng)天舉行的中新社“國是論壇：2023年中國經(jīng)濟(jì)形勢分析會”上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對此發(fā)表了看法。

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)歷的變化，倪鵬飛認(rèn)為我們應(yīng)該辯證地看待房地產(chǎn)市場的調(diào)整，他認(rèn)為可以從以下幾點進(jìn)行分析：

第一，增速。當(dāng)前房地產(chǎn)的增速有兩個方面的特點，一是各項指標(biāo)全面快速下行或者下降，但是房地產(chǎn)市場包括各項指標(biāo)沒有失速。2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資-10%，全國商品房銷售面積下降24.3%，銷售額下降26.7%?？傮w上全面快速下行，但不是失速，下行過程中有波動，有時候下降，有時候速度放緩。二是市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，大家存在悲觀預(yù)期，但沒有出現(xiàn)恐慌?；谶@兩方面的特點，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著深度全面地調(diào)整，但絕不是硬著陸。這十多年來，房地產(chǎn)高位運行是不合理的、不可持續(xù)的，這個調(diào)整也是前期政策意圖所在，當(dāng)然受到外部沖擊的疊加。調(diào)整過程中，它不可避免要帶來一定的風(fēng)險，如果風(fēng)險能夠得到較好的控制，逐步釋放，那么這個調(diào)整就是積極的，所以，從總體上，房地產(chǎn)調(diào)整就是應(yīng)該的，其表現(xiàn)是積極的。

第二，總量。房地產(chǎn)的深度全面調(diào)整正在接近合理的區(qū)間，由上面可知，房地產(chǎn)增速下降很厲害，但總量上又是另外一個景觀。由于一些長期變量，比如人均住房面積、人口老齡化等問題，房地產(chǎn)不可能像過去高位增長了，未來十年房地產(chǎn)以及住房新增部分將在10~12億平方米左右。

第三，風(fēng)險。房地產(chǎn)局部風(fēng)險得到了控制，但是隱患沒有消除。首先房地產(chǎn)風(fēng)險主要存在于供給端，由個別房企的暴雷引起。2022年有十幾家房企暴雷，說它是局部的，但是面臨困難的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)。另外需求端來看，總體上住戶部門雖然還貸面臨很大的壓力，但還沒有出現(xiàn)斷貸的情況，但新房銷售出現(xiàn)了停貸風(fēng)波，目前這個風(fēng)險正在處置之中。其次，從房地產(chǎn)供求形勢來看，目前環(huán)境還是向好的方向發(fā)展，但是在結(jié)構(gòu)上仍然存在著一些問題。當(dāng)前，房地產(chǎn)整體市場供求環(huán)境為我們控制風(fēng)險提供了條件。結(jié)構(gòu)性問題主要體現(xiàn)在個別一二線城市出現(xiàn)供給不足，但是一些三四線城市可能面臨著長期的供給過剩，它的風(fēng)險可能要有所釋放，風(fēng)險出清要有很長的時間，這也會對整體局勢有一定影響。

第四，走勢。2023年及未來一段時間房地產(chǎn)總體的走勢將體現(xiàn)在波動性的弱恢復(fù)，這個恢復(fù)有一個前提條件，就是沒有意外事件沖擊。在這個前提下會出現(xiàn)波動性弱恢復(fù)，不可能也不應(yīng)大幅度增長。再從現(xiàn)實情況來看，一是外部環(huán)境有待觀察，眾多專家認(rèn)為全球經(jīng)濟(jì)2023年是近年來最嚴(yán)峻的一年，我們國家面臨著人口老齡化、人口下降、城市化減速以及家庭資產(chǎn)負(fù)債表要進(jìn)行調(diào)整等這些因素，受前期疫情影響，越是市場脆弱情況下，家庭支出就會越謹(jǐn)慎，會調(diào)整或者縮減資產(chǎn)負(fù)債表，需求端是有限的。風(fēng)險雖然沒有大的爆發(fā)，但隱患還是沒有完全恢復(fù)，預(yù)期從弱變強(qiáng)還是需要很長的時間。綜合來看房地產(chǎn)2023年的恢復(fù)是波動性的弱恢復(fù)，個別一二線城市需求過旺、供給有限，率先應(yīng)該有回暖，但是三四線城市可能要面臨較長時期的調(diào)整甚至下行，甚至長期下行。

第五，措施。2023年及未來，我們有三大關(guān)鍵任務(wù)，即“接化轉(zhuǎn)”。一是2022年接住，2023年繼續(xù)這個任務(wù)，最好在2023年能夠保持2022年的銷售面積，在這個水平向前平穩(wěn)增長就可以了。二是化風(fēng)險，包括防風(fēng)險。三是轉(zhuǎn)模式，市場和政府?dāng)y手進(jìn)行轉(zhuǎn)模式，從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向服務(wù)驅(qū)動，這一點非常重要。當(dāng)前，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有巨大發(fā)展?jié)摿?，要向這個方向轉(zhuǎn)。美國房地產(chǎn)占GDP比重是13%，但是虛擬租金占10%，其他風(fēng)險投資不過3%左右，這也是未來我們的方向。其他的是制度層面的轉(zhuǎn)型。因此，今年的總體任務(wù)是把這三個銜接起來，先接入、化解風(fēng)險、進(jìn)行轉(zhuǎn)型!